Em Portugal, a Lei prevê a obrigatoriedade de um Seguro de Alojamento Local desde 2018 (Responsabilidade Civil). No entanto, consoante a situação, podem existir mais dois seguros obrigatórios: o seguro de incêndio, quando a unidade se integra em edifício de propriedade horizontal, e o seguro de Acidentes de Trabalho sempre que existam trabalhadores, incluindo o próprio titular, quando explora a atividade em nome individual. Ainda pode haver outros seguros exigidos por contrato (do banco ou do Condomínio) e outras coberturas facultativas para garantir que o risco não fica a descoberto.

Ficou confuso? Não se preocupe, neste artigo vai encontrar tudo o que precisa de saber sobre seguros para um Alojamento Local!

Quais os seguros de Alojamento Local obrigatórios por Lei?

O Seguro de Responsabilidade Civil Extracontratual é o seguro associado ao famoso RNAL que obriga o titular da exploração a celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, com capital mínimo de 75.000€ por sinistro. Em 2021, a Portaria nº 248/2021, de 29 de junho densificou as condições mínimas do contrato. Assim, há três disposições que merecem uma leitura particularmente atenta:

1. Capital: 75.000€ por sinistro e por cada estabelecimento registado no RNAL;
2. Âmbito Temporal: a apólice tem de cobrir atos ou omissões ocorridos durante a vigência do contrato e abrange pedidos de indemnização apresentados até dois anos após a cessação, desde que não cobertos por contrato posterior válido.
3. Franquia: é admissível franquia, mas está não é oponível a terceiros lesados, o que quer dizer que o segurador paga a indemnização integralmente e depois pode reembolsar-se junto do segurado pelo valor da franquia

Uma nota importante é que, segundo a ASF, este seguro não admite a exclusão de lucros cessantes do lesado, por força do princípio indemnizatório consagrado nos artigos 138º, nº2 e 146º do Regime Jurídico dos Contratos de Seguro.

Como proceder ao Registo do Seguro?

O decreto de Lei nº 76/2024, de 23 de outubro, alterou a natureza da Obrigação desde seguro de Responsabilidade Civil. Assim, o município pode exigir, a todo o tempo, prova documental do Contrato, a fornecer no prazo máximo de 3 dias, sob pena de cancelamento do Registo. Ao mesmo tempo, a data de validade do Seguro passou a constar publicamente no RNAL, e o presidente da câmara pode cancelar o registo sempre que verifique a inexistência de seguro válido ou a falta de envio da informação e do comprovativo.

Desde março de 2025, a entrega do comprovativo é feita de forma centralizada no portal gov.pt. O comprovativo deve ser enviado antes de iniciar a atividade ou sempre que alterar ou renovar o seguro.

E se não tiver o seguro?

A falta de seguro válido pode desencadear uma cadeia sancionatória com três patamares. O primeiro é administrativo: procede-se ao cancelamento do registo pelo presidente da Câmara Municipal. Caso continue a oferta ou publicitação do estabelecimento, o segundo patamar é uma coima de 2500 a 3740,98€. O terceiro patamar é civil: sem apólice, o titular responde com o património próprio por danos a hóspedes e terceiros. Isto inclui danos causados pelos próprios hóspedes ao edifício.

O que cobre o Seguro de Responsabilidade Civil para AL?

O seguro de Responsabilidade Civil para Alojamento Local cobre apenas a indemnização de terceiros, e não o titular. Assim, cobre danos corporais e materiais causados a hóspedes durante a estadia, danos a vizinhos e a outros terceiros decorrentes da atividade. Por imposição da ASF, cobre também lucros cessantes do lesado (o que a pessoa deixou de ganhar por causa do acidente), se diretamente resultantes do sinistro coberto pela apólice. Com isto, ficam de fora:

• Danos ao imóvel ou ao recheio (incêndio além do mínimo legal, fenómenos naturais, danos por água, etc);
• Danos causados pelos hóspedes ao património do titular (vandalismo, furto de conteúdos…);
• Perda de rendimentos do titular por interrupção da atividade após sinistro;
• Avarias de Equipamentos, assistência técnica e proteção jurídica.

Por isto, a solução adequada para um AL implica a cobertura da responsabilidade civil obrigatória. Mas também implica um seguro multirriscos de alojamento local dimensionado apropriadamente ao recheio e ao capital do imóvel.

Posso usar o seguro multirriscos normal?

Em regra, não é suficiente. As apólices de multirriscos habitação pressupõe uso habitacional e excluem ou condicionam atividades lucrativas. Explorar o AL sem comunicar alteração do risco ao segurado é considerado uma violação do dever de comunicação do Agravamento do Risco (artigos 91 a 94º do Regime Jurídico do Contrato de Seguro). As consequências variam, podendo haver redução proporcional da indemnização ou recusa de cobertura. Além disso, os programas de plataforma, como o AirCover da Airbnb são garantias contratuais privadas, com condições e exclusões próprias, que, além de não serem aceites como comprovativo de Seguro, nem sempre oferecem todas as proteções que o seu negócio necessita. O mais adequado é mesmo o seguro Multirriscos Alojamento Local

Quais os seguros que protegem o património e o rendimento do dono do Alojamento Local?

Mais uma vez, a apólice de responsabilidade civil indemniza terceiros, e não o titular. Assim, todo o risco económico do negócio, desde o imóvel e o recheio à receita, fica fora desta apólice. Não sendo adequado um seguro de multirriscos aleatório, existem seguros de multirrisco de alojamento local. Estes seguros cobrem o imóvel e recheio contra incêndio (para além do mínimo legal), danos por água, fenómenos sísmicos ou roubo, quebra de vidros e danos elétricos.

Quando a danos causados pelos hóspedes, o titular é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes causem no edifício, incluindo partes comuns, mas nada o indemniza pelos danos que os hóspedes causem no seu próprio recheio. Vandalismo, furto de equipamento e destruição de mobiliário exigem cobertura específica.

Que outros seguros obrigatórios posso ter de contratar?

Antes de um AL ser um alojamento local, é um imóvel normal sujeito aos demais seguros obrigatórios. Assim, pode ser de contratar um seguro de incêndio, em caso de a unidade se integrar em propriedade horizontal. Ainda pode ser relevante o seguro de acidentes de trabalho, sempre que haja trabalhadores, incluindo o próprio titular, quando explora a atividade em nome individual. É verdade: o trabalhador independente, que é aquele que exerce a atividade por conta própria, estando dispensado apenas aquele cuja produção se destine a consumo próprio ou do agregado familiar, tem de contratar seguro de acidentes de trabalho (DL nº 159/99, de 11 de maio). A coima por ausência de seguro de trabalhador independente situa-se entre 50 a 500€.

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